Les bâtiments tertiaires représentent à eux seuls près d’un tiers de la consommation d’énergie finale en France. Pour inverser la tendance, le décret tertiaire impose, depuis 2019, une réduction progressive et contraignante des consommations énergétiques des bâtiments à usage tertiaire. Première grande échéance : 2030. Pour les propriétaires, exploitants et gestionnaires de patrimoine, ce n’est plus une option mais une obligation légale assortie de sanctions, qui suppose d’anticiper dès maintenant une véritable stratégie d’optimisation de la performance énergétique. Ce guide fait le point : qui est concerné, quels objectifs, quelles démarches et quels risques.
En bref — Le décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire) concerne tout bâtiment à usage tertiaire de plus de 1 000 m², public ou privé, neuf ou existant. Il impose de réduire les consommations d’énergie de -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050, et de déclarer chaque année ses consommations sur la plateforme OPERAT avant le 30 septembre. Prochaine échéance : les données 2025 sont à déclarer avant le 30 septembre 2026.
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire, officiellement « décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 », aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), est entré en vigueur le 1er octobre 2019. Pris en application de la loi ÉLAN (2018) et codifié à l’article L.174-1 du Code de la construction et de l’habitation, il fixe les modalités de l’obligation de réduction des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire.
Son but : engager le parc tertiaire français vers la sobriété énergétique, en cohérence avec la stratégie nationale bas-carbone.
Qui est concerné par le décret tertiaire ?
Le décret s’applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher cumulée est supérieure à 1 000 m² (le cumul peut s’apprécier sur un même site). Sont concernés :
- Les bâtiments publics comme privés ;
- Les bâtiments neufs comme existants ;
- Les propriétaires comme les occupants (bailleurs et preneurs sont co-responsables) ;
- De nombreuses activités : bureaux, commerces, hébergement et restauration, santé, enseignement, culture, sport, logistique…
Un point souvent mal compris : le décret ne vise pas que les constructions neuves. Les bâtiments existants sont directement concernés, ce qui impose à de nombreux gestionnaires une remise à plat de leur gestion énergétique. Seules quelques exceptions existent (constructions provisoires, lieux de culte, bâtiments de la défense nationale).
Quels sont les objectifs à atteindre ?
Le décret fixe une trajectoire de réduction des consommations d’énergie finale, par paliers :
| Échéance | Objectif de réduction |
|---|---|
| 2030 | -40 % par rapport à l’année de référence |
| 2040 | -50 % |
| 2050 | -60 % |
Pour atteindre ces objectifs, deux méthodes sont possibles, au choix de l’assujetti :
- La méthode relative : réduire ses consommations d’un pourcentage donné par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.
- La méthode absolue : atteindre un niveau de consommation en valeur absolue (en kWh/m²/an), fixé par arrêté selon la catégorie d’activité.
Le choix de la méthode et de l’année de référence est un véritable levier stratégique : il conditionne l’effort à fournir et mérite d’être étudié au cas par cas.
Quelles sont vos obligations concrètes ?
L’obligation centrale est déclarative. Chaque année, avant le 30 septembre, les assujettis doivent déclarer leurs consommations sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME. Concrètement, vous devez :
- Renseigner les données du bâtiment (surface, activités, indicateurs d’intensité d’usage) ;
- Déclarer votre année de référence et vos consommations annuelles par type d’énergie ;
- Récupérer l’attestation annuelle générée par OPERAT et l’afficher dans le bâtiment ;
- Mettre en œuvre un plan d’actions pour tenir la trajectoire.
Prochaine échéance à ne pas manquer : les consommations de l’année 2025 doivent être déclarées avant le 30 septembre 2026.
Les modulations possibles
Le décret prévoit des modulations d’objectifs lorsque les actions sont techniquement impossibles, architecturalement ou patrimonialement contraintes, ou économiquement disproportionnées par rapport aux gains attendus. Ces modulations ne sont pas automatiques : elles doivent être justifiées par un dossier technique déposé sur OPERAT.
Que risque-t-on en cas de non-conformité ?
Le dispositif de sanction est gradué et relève du droit administratif. En cas de non-déclaration, le préfet adresse une mise en demeure (délai de 3 mois). À défaut de régularisation :
- « Name and shame » : publication sur un site de l’État de la liste des bâtiments ou entreprises en infraction — une pression réputationnelle souvent plus lourde que l’amende, en particulier pour les acteurs soumis à des critères ESG.
- Amende administrative : jusqu’à 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale.
Les contrôles sont assurés par les services déconcentrés de l’État (DREAL), qui disposent d’un accès direct aux déclarations OPERAT. Au-delà de la sanction, l’enjeu est aussi patrimonial : un bâtiment non conforme se dévalorise et devient plus difficile à louer ou à céder.
Comment se mettre en conformité ?
Même si 2030 peut sembler lointain, les impacts organisationnels et financiers imposent d’agir tôt. La démarche se structure en quatre étapes.
1. Identifier l’assujettissement et collecter les données
Première étape : vérifier si le bâtiment est concerné (usage, surface cumulée), puis rassembler l’historique des consommations — au besoin via un mandat auprès des gestionnaires de réseaux (Enedis, GRDF).
2. Choisir l’année de référence et la méthode
Le choix de l’année de référence (entre 2010 et 2019) et de la méthode (relative ou absolue) doit être arbitré selon la situation réelle du bâtiment, car il détermine l’effort à fournir.
3. Réaliser un audit énergétique et un plan d’actions
Un audit énergétique tertiaire dresse l’état des lieux (enveloppe, systèmes CVC, équipements) et identifie les leviers : optimisation du pilotage, relamping, isolation, ventilation, chaleur renouvelable… Le plan d’actions ne se limite pas aux travaux : il intègre aussi le réglage des installations, le comportement des occupants et le suivi. À noter : une obligation connexe, le décret BACS, impose à certains bâtiments tertiaires l’installation d’un système d’automatisation et de contrôle (GTB).
4. Déclarer sur OPERAT et suivre dans le temps
Une fois les données et la stratégie établies, il reste à déclarer sur OPERAT et à suivre la trajectoire année après année, en ajustant le plan d’actions selon les résultats. Cette démarche s’articule naturellement avec les travaux de rénovation, pilotés en maîtrise d’œuvre, et avec une assistance à maîtrise d’ouvrage environnementale dès la conception du projet.
Au-delà de l’obligation : pourquoi anticiper le décret tertiaire ?
Réduit à sa seule dimension réglementaire, le décret tertiaire peut sembler une contrainte. En réalité, l’anticiper tôt offre plusieurs avantages concrets :
- Réduire durablement ses charges : chaque kWh économisé allège la facture énergétique, dans un contexte de prix volatils.
- Valoriser son patrimoine : un bâtiment performant et conforme est plus attractif, plus facile à louer ou à céder, et mieux noté sur les critères ESG.
- Lisser l’effort : étaler les actions sur plusieurs années évite l’investissement subi en urgence à l’approche de 2030.
Plusieurs leviers de financement existent pour amortir les travaux : les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), principal dispositif pour les opérations standardisées ; le Contrat de Performance Énergétique (CPE), qui permet de confier l’investissement et la garantie de résultat à un tiers ; ou encore certaines subventions des collectivités. Bien combinés, ils réduisent sensiblement le coût d’un plan d’actions.
Décret tertiaire et RE2020 : à ne pas confondre
Ces deux réglementations sont complémentaires mais distinctes. La RE2020 encadre la construction neuve (performance énergétique et empreinte carbone des bâtiments neufs), tandis que le décret tertiaire porte sur la réduction des consommations en exploitation, principalement du parc existant. Un même projet peut relever des deux selon les phases. Pour en savoir plus sur les exigences de la construction neuve, consultez notre page dédiée à la performance énergétique des bâtiments.
UMAN Green Building, votre accompagnement décret tertiaire
À travers son pôle UMAN Green Building, UMAN Group accompagne maîtres d’ouvrage, exploitants et gestionnaires de patrimoine dans leur mise en conformité au décret tertiaire : analyse de l’assujettissement, choix de l’année de référence et de la méthode, audit énergétique, plan d’actions et suivi. Notre approche relie la performance énergétique à une vision globale du bâtiment durable (analyse de cycle de vie, démarche RSE et économie circulaire) pour des bâtiments sobres, conformes et valorisés.
Votre bâtiment est-il concerné par le décret tertiaire ? Contactez nos équipes pour évaluer vos obligations et structurer votre stratégie énergétique.
FAQ — Décret tertiaire
À partir de quelle surface le décret tertiaire s’applique-t-il ?
Dès 1 000 m² de surface de plancher cumulée à usage tertiaire, que le bâtiment soit public ou privé, neuf ou existant. Le cumul peut s’apprécier sur un même site.
Quand faut-il déclarer ses consommations ?
Chaque année, avant le 30 septembre, sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME. Les consommations de l’année 2025 sont à déclarer avant le 30 septembre 2026.
Comment est choisie l’année de référence ?
L’assujetti choisit une année de référence entre 2010 et 2019 (méthode relative). Ce choix, comme celui de la méthode, est stratégique car il détermine l’effort de réduction à fournir.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
Après mise en demeure : publication sur un site de l’État (« name and shame ») et amende administrative pouvant atteindre 1 500 € (personne physique) ou 7 500 € (personne morale).