Diagnostic structurel obligatoire : immeubles concernés, délais et déroulement

Par Hubert Jeanniard, directeur technique d’UMAN Immobilier

Le diagnostic structurel est une analyse technique qui évalue la solidité et la stabilité d’un bâtiment à partir de l’examen de ses éléments porteurs. Il est obligatoire pour les immeubles d’habitation collectifs de plus de 15 ans situés dans les secteurs délimités par leur commune, puis doit être renouvelé au moins tous les 10 ans. En dehors de ces secteurs, il reste indispensable en cas de désordres, avant des travaux lourds ou après un sinistre.

En bref

• L’obligation vient de la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024 et de son décret du 12 août 2025.
• Elle ne s’applique que dans les secteurs que la commune a choisi de délimiter : ce n’est pas une obligation nationale.
• Immeubles visés : les bâtiments d’habitation collectifs, en copropriété ou non, 15 ans après leur construction.
• Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires dispose de 18 mois pour transmettre le diagnostic à la mairie.
• En copropriété, un projet de plan pluriannuel de travaux établi dans les règles vaut diagnostic structurel.

Qu’est-ce qu’un diagnostic structurel ?

C’est l’examen, par un ingénieur structure ou un bureau d’études spécialisé, des éléments qui portent le bâtiment : fondations, murs porteurs, poteaux, poutres, planchers, charpente, balcons. Il décrit les désordres observés, en recherche les causes et évalue le risque pour les occupants et pour les tiers.

On parle aussi de diagnostic de structure ou de diagnostic structure bâtiment. Le professionnel qui le réalise doit être indépendant des entreprises susceptibles d’exécuter les travaux.

Quand le diagnostic structurel est-il obligatoire ?

L’article L. 126-6-1 du Code de la construction et de l’habitation permet à chaque commune de délimiter des secteurs dans lesquels tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet d’un diagnostic structurel. La décision appartient au conseil municipal : elle est facultative.

• Quels secteurs. Les zones à forte proportion d’habitat dégradé, et celles où se concentre un habitat ancien présentant des fragilités structurelles : époque de construction, matériaux, état des sols. Les périmètres sont annexés au plan local d’urbanisme.
• Quels immeubles. Les bâtiments d’habitation collectifs situés dans ces secteurs, qu’ils soient en copropriété ou détenus par un seul propriétaire.
• Quand. À l’expiration d’un délai de 15 ans après la réception des travaux de construction, puis au moins une fois tous les 10 ans.
• Dans quel délai. Pour un immeuble existant, 18 mois à compter de la notification adressée par le maire.

Pour savoir si votre immeuble est concerné, consultez les annexes du plan local d’urbanisme ou interrogez le service urbanisme de la mairie.

Dans quels autres cas faire un diagnostic de structure ?

• En cas de désordres. Fissures qui évoluent ou en escalier, plancher qui s’affaisse, mur qui se déverse, corrosion des armatures du béton.
• Avant des travaux importants. Réhabilitation lourde, surélévation, ouverture d’un mur porteur, changement d’usage qui modifie les charges.
• Lors d’une transaction. Avant l’achat d’un bâtiment ancien, pour connaître l’état réel de sa structure.
• Après un sinistre. Incendie, inondation, mouvement de terrain.

Que contient le diagnostic structurel obligatoire ?

Le rapport suit un modèle fixé par arrêté et est remis sous forme numérique. Il comprend au minimum :

• la localisation et l’implantation de l’immeuble : parcelle, mitoyennetés ;
• l’identité du professionnel et ses informations d’assurance ;
• la description du bâtiment : type, année de construction, nombre d’étages, sous-sol, superficie ;
• les éléments de structure examinés et les désordres relevés ;
• les derniers travaux réalisés et leur effet éventuel sur la stabilité.

Il peut être complété par des investigations supplémentaires, des mesures de mise en sécurité et une liste de travaux classés par ordre de priorité. De son côté, le propriétaire ou le syndicat fournit l’historique des travaux, les études existantes et les éventuels arrêtés de mise en sécurité des dix dernières années.

Comment se déroule un diagnostic structurel ?

1. Analyse documentaire. Plans, historique du bâtiment, travaux réalisés, diagnostics et études disponibles.
2. Inspection visuelle. Relevé sur site des éléments porteurs et cartographie des désordres : fissures, déformations, traces de corrosion.
3. Investigations techniques, si nécessaire. Détection des armatures du béton, sondages, prélèvements et analyses en laboratoire, pose d’instruments de suivi des fissures.
4. Analyse et rapport. Recherche des causes, évaluation de l’effet des désordres sur la stabilité, préconisations classées par ordre d’urgence.

Le diagnostic réglementaire repose sur une inspection visuelle. Lorsque celle-ci ne suffit pas à conclure, le professionnel recommande des investigations complémentaires, par exemple un diagnostic de corrosion ou la pose de fissuromètres.

Qui peut réaliser le diagnostic ?

Le décret encadre le choix du professionnel. Il doit justifier de compétences en modes constructifs, stabilité des ouvrages, fondations, matériaux et pathologies du bâti, attestées par un diplôme de niveau bac + 5 dans un domaine technique et deux ans d’expérience, ou par un titre équivalent. Il doit être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle et attester sur l’honneur de son impartialité vis-à-vis du syndic et des entreprises intervenant sur l’immeuble.

Copropriété : le plan pluriannuel de travaux peut valoir diagnostic

Pour éviter un doublon, la loi prévoit que l’obligation est satisfaite lorsque la copropriété a fait élaborer son projet de plan pluriannuel de travaux dans les mêmes délais : 15 ans après la réception, puis tous les 10 ans. Si ce document ne remplit pas les conditions pour valoir diagnostic, il doit tout de même être remis au professionnel.

Le diagnostic structurel ne se confond pas non plus avec le diagnostic technique global, qui porte sur l’ensemble de l’immeuble et pas seulement sur sa structure.

Que se passe-t-il si le diagnostic n’est pas transmis ?

Passé le délai de 18 mois, le maire peut exiger la production du document. Un mois après cette demande restée sans suite, il peut faire réaliser le diagnostic d’office : les frais sont alors à la charge du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Combien coûte un diagnostic structurel ?

Le coût dépend de la taille de l’immeuble et du nombre de niveaux, de son âge et de son mode constructif, de la gravité des désordres, des documents disponibles et des investigations nécessaires au-delà de l’inspection visuelle. Il s’établit sur devis, après un premier échange et, si possible, l’envoi de photos et de plans.

FAQ — Diagnostic structurel

Le diagnostic structurel est-il obligatoire pour vendre un bien ?

Non. Il ne fait pas partie des diagnostics à fournir lors d’une vente. Il est en revanche recommandé avant l’achat d’un bâtiment ancien ou présentant des désordres.

Mon immeuble est-il dans un secteur concerné ?

Seule la commune peut le dire : les périmètres sont annexés au plan local d’urbanisme. Le propriétaire ou le syndic est par ailleurs informé par lettre recommandée du maire.

Quelle différence entre diagnostic structurel et DTG ?

Le diagnostic structurel porte sur la solidité du bâtiment. Le diagnostic technique global couvre l’état général de l’immeuble, ses équipements, sa performance énergétique et la gestion de la copropriété.

Qui paie le diagnostic structurel en copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires : c’est lui qui doit le faire réaliser et le transmettre à la commune, par l’intermédiaire du syndic.

Tous les combien faut-il le refaire ?

Au moins une fois tous les 10 ans, après le premier diagnostic réalisé 15 ans après la construction.