Le DTG (diagnostic technique global) n’est obligatoire que dans deux cas : lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, et lorsque le maire ou le préfet l’exige pour un immeuble dégradé. Dans toutes les autres copropriétés, il reste facultatif : c’est l’assemblée générale qui décide de le faire réaliser. Voici les cas d’obligation, ce qui a changé avec le plan pluriannuel de travaux, ce qu’il faut savoir en cas de vente et ce qui fait varier le prix d’un DTG.
En bref
- Le DTG est obligatoire à la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de 10 ans.
- Il peut aussi être exigé par le maire ou le préfet quand l’immeuble présente des désordres (insalubrité, péril).
- Dans une copropriété existante, il est facultatif et se décide en assemblée générale, à la majorité simple.
- Depuis 2025, c’est le projet de plan pluriannuel de travaux qui est obligatoire dans les immeubles de plus de 15 ans, pas le DTG.
- Un DTG qui ne révèle aucun besoin de travaux sur 10 ans dispense la copropriété de plan pluriannuel de travaux.
DTG : définition
Le diagnostic technique global a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Défini à l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, c’est un bilan de l’état technique général d’un immeuble en copropriété. Il sert à informer les copropriétaires, à anticiper les travaux et à les chiffrer.
Le DTG comporte cinq volets :
- une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs ;
- un état de la situation de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires de la construction ;
- une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale ;
- un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif de l’immeuble ;
- une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants et aux économies d’énergie, en précisant ceux à mener dans les dix ans.
Il est confié à un tiers : bureau d’études, architecte ou thermicien. Ce professionnel doit justifier de compétences sur les modes constructifs, les équipements techniques et les matériaux, attester de son indépendance vis-à-vis du syndic et des entreprises qui interviennent sur l’immeuble, et être couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle (articles D. 731-1 à D. 731-3 du même code).
Le DTG est-il obligatoire ou pas ?
La réponse dépend de la situation de l’immeuble. L’obligation de DTG en copropriété ne vise que deux cas.
Cas n° 1 : la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans
Le diagnostic technique global est obligatoire lorsqu’un immeuble à usage d’habitation, total ou partiel, construit depuis plus de dix ans est mis en copropriété. L’âge de l’immeuble s’apprécie à la date de la division : un immeuble achevé en 2012 et divisé en lots en 2026 doit faire l’objet d’un DTG au moment de cette division. C’est le cas typique d’un immeuble de rapport vendu à la découpe.
Cas n° 2 : à la demande du maire ou du préfet
Lorsqu’un immeuble présente des désordres, dans le cadre d’une procédure d’insalubrité ou de péril, le maire ou le préfet peut demander au syndic de produire un DTG. Si le document n’est pas fourni dans le mois qui suit la notification, l’administration peut le faire réaliser d’office, aux frais du syndicat des copropriétaires.
Dans toutes les autres copropriétés : un diagnostic facultatif
Quels que soient l’âge de l’immeuble et la date de création de la copropriété, le DTG reste un choix. Le syndic peut inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de sa propre initiative ou à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires. Les copropriétaires votent alors, à la majorité simple de l’article 24, sur la réalisation du DTG et sur ses modalités.
| Situation de l’immeuble | DTG | Qui décide ? |
|---|---|---|
| Immeuble d’habitation de plus de 10 ans mis en copropriété | Obligatoire | La loi : le DTG est réalisé au moment de la division |
| Immeuble dégradé (procédure d’insalubrité ou de péril) | Obligatoire sur demande | Le maire ou le préfet |
| Copropriété existante, sans procédure en cours | Facultatif | L’assemblée générale, à la majorité simple (article 24) |
DTG obligatoire en 2025 : ce qui a vraiment changé
Beaucoup de copropriétaires pensent que le DTG est devenu obligatoire en 2025. La confusion vient d’un autre document : le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). La loi Climat et résilience du 22 août 2021 l’a rendu obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans, selon un calendrier étalé sur trois ans :
- 1er janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots ;
- 1er janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots ;
- 1er janvier 2025 : copropriétés de 50 lots au plus.
Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans doivent donc faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux. Le DTG, lui, n’a pas changé de statut. Mais les deux documents sont liés :
- le DTG fournit l’état des lieux et le chiffrage sur lesquels le plan de travaux peut s’appuyer ;
- si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent, le syndicat est dispensé d’élaborer un plan pluriannuel de travaux.
Autrement dit, le DTG dresse le bilan, et le plan pluriannuel de travaux en copropriété le transforme en programme soumis au vote. Notre article sur le PPT détaille la différence entre PPT, DTG et DPE collectif.
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Découvrir le DTGLe DTG est-il obligatoire pour une vente ?
Non. Aucun texte n’impose de faire réaliser un DTG pour vendre un lot de copropriété. En revanche, lorsqu’un DTG existe, il doit être transmis au futur acquéreur. Il figure aussi dans le carnet d’entretien de l’immeuble, avec la liste des travaux, les équipements concernés et l’échéancier recommandé.
Pour un acheteur, c’est une information précieuse : le DTG indique les travaux à prévoir dans les dix ans et leur coût estimé, donc les appels de fonds à venir.
Comment se déroule un DTG ?
- Vote en assemblée générale. Les copropriétaires décident de faire réaliser le DTG et en fixent les modalités.
- Visite de l’immeuble. Le professionnel examine les parties communes et les équipements collectifs : structure, façades, toiture, réseaux, chauffage, ascenseurs.
- Analyse des documents. Règlement de copropriété, carnet d’entretien, contrats de maintenance, diagnostics existants.
- Volet énergétique. Le DPE collectif est réalisé ou mis à jour. Dans un immeuble énergivore, un audit énergétique de copropriété va plus loin dans le chiffrage des économies.
- Chiffrage. Chaque composant est évalué, et les travaux sont listés, estimés et hiérarchisés sur dix ans.
- Présentation en assemblée générale. Le DTG est présenté à la première assemblée qui suit sa réalisation. Les copropriétaires décident alors de la suite à donner aux travaux préconisés.
Lorsque la visite révèle des désordres sur le bâti, le DTG les signale sans toujours en établir la cause. Des fissures évolutives ou des aciers apparents appellent alors un diagnostic structure bâtiment. Nos articles sur les fissures sur un mur et sur la carbonatation du béton expliquent les signes à surveiller.
Diagnostic technique global : quel prix ?
Il n’existe pas de barème : le prix d’un diagnostic technique global est libre, et aucune grille tarifaire n’est imposée. Le coût d’un DTG dépend surtout de cinq facteurs :
- le nombre de lots et de bâtiments : plus la copropriété est grande, plus la visite et l’analyse sont longues ;
- l’architecture et la structure de l’immeuble : un immeuble ancien ou complexe demande plus d’investigations ;
- les équipements collectifs à examiner : chaufferie, ascenseurs, ventilation, parkings ;
- les documents disponibles : un carnet d’entretien à jour et des plans réduisent le temps d’étude ;
- le volet énergétique : selon qu’un DPE collectif récent existe déjà ou qu’il reste à réaliser.
Le coût du DTG est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes. Ce n’est pas une charge récupérable auprès des locataires. Avant le vote, le conseil syndical a intérêt à comparer plusieurs devis établis sur le même périmètre : contenu du rapport, nombre de visites, présentation en assemblée générale.
Pourquoi faire un DTG quand il n’est pas obligatoire ?
- Préparer le plan pluriannuel de travaux. Le DTG en constitue la base : la copropriété ne paie pas deux fois l’état des lieux.
- Lisser les dépenses. Connaître les travaux dix ans à l’avance permet d’ajuster le fonds de travaux et d’éviter les appels de fonds exceptionnels.
- Décider sur des faits. Un rapport indépendant, chiffré et hiérarchisé, facilite le vote en assemblée générale.
- Informer les acquéreurs. Un immeuble dont l’état est documenté se vend dans de meilleures conditions.
Pour un immeuble détenu par un seul propriétaire, ou pour un actif tertiaire, le DTG ne s’applique pas : c’est l’audit technique immobilier qui joue ce rôle.
Un DTG à inscrire à l’ordre du jour ?
UMAN Immobilier, pôle d’UMAN Group, visite votre immeuble, cote l’état de chaque composant, chiffre les travaux et remet un plan d’investissement sur 10 ans, prêt à être présenté au conseil syndical puis à l’assemblée générale. Le devis est gratuit.
FAQ — DTG obligatoire
Le DTG est-il obligatoire en 2026 ?
Seulement dans deux cas : la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de 10 ans, et la demande du maire ou du préfet pour un immeuble dégradé. Dans les autres copropriétés, le DTG est facultatif. Ce qui est obligatoire dans les immeubles de plus de 15 ans, c’est le projet de plan pluriannuel de travaux.
Depuis quand le DTG existe-t-il ?
Le DTG a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, et le dispositif s’applique depuis le 1er janvier 2017. Il a remplacé l’ancien diagnostic technique exigé avant la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans.
Qui peut réaliser un DTG ?
Un professionnel indépendant du syndic : bureau d’études, architecte ou thermicien. Il doit justifier de ses compétences et de ses diplômes, attester de son impartialité et disposer d’une assurance de responsabilité civile professionnelle.
DTG ou PPT : lequel faire ?
Dans une copropriété de plus de 15 ans, le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire, le DTG ne l’est pas. Le DTG apporte un bilan plus complet, sur lequel le plan peut s’appuyer. S’il conclut qu’aucun travail n’est nécessaire dans les dix ans, il dispense de plan pluriannuel de travaux.
Qui paie le DTG ?
Le syndicat des copropriétaires. Le coût est réparti entre les copropriétaires selon leurs tantièmes et ne peut pas être récupéré auprès des locataires.